勉強したので解説させて

宅建独学 合格 【根抵当権/勉強したのにでなかったので解説させて】

投稿日:2018年3月4日 更新日:

せっかく勉強したので解説したい!

試験勉強中によく間違えた、民法の根抵当権!を独学2度目で合格した美容師の長山が美容師目線で解説します。
監修は一発合格し、現在、行政書士の勉強中の同じく美容師の中村がいたしました。
ちなみに私が受けたH29年、H28年の試験には根抵当権は出ませんでした。最後に出たのはH26年です。
そんな訳でスルーOK!軽い感じでご覧下さい!



宅建独学 合格 【根抵当権を解説する前に抵当権を解説させて】

根抵当権を美容師の世界観でイメージしました

美容師Bは調子に乗って他業種進出をもくろみ雑貨屋を開店するため自分の家を担保にし、債権者Aから500万円を極度額(限度額)とした根抵当権の融資を受けました。元本確定日は上限ギリギリの5年間にしました。 はたして5年間もお店はもつのかな?

根抵当権とは

根抵当権はクレジットカードと同じで極度額の枠内で借りて返してを繰り返すことができます。

でも!クレジットカードは無担保ローンでしょ担保保証はありませんよ!極度額と借りて返してが同じだけです

根抵当権は極度額内で借りて返してを繰り返すため、元本確定までは明確な被担保債権額は確定しない。その点、抵当権は最初から被担保債権額が確定していてる。

根抵当権は、所有者が根抵当権成立後も引き続き使用・収益をすることができる。

根抵当権の設定登記は、借りて返してを繰り返しても、最初の1回で済む。

根抵当権の抵当権登記は、権利部「乙区」に記録される。

言い方は違うけど同じ被担保債権(一部)=貸金債権(一部)=売掛金債権

根抵当権の元本確定期日を定める時、定めない時


元本確定期日を定める場合は、契約の日から5年以内の日を確定日にする。


元本確定日を定めない場合は、いつまででも元本は確定しなくていい。

お金を借りないのにずっと根抵当権設定しておく人がいるらしいです。金融のプロが教えてくれました。

ただし!
根抵当権者いつでも元本確定請求することができます。

根抵当権設定者は、根抵当権の設定の時から三年を経過したときは、元本確定請求することができます。この場合請求の時から二週間を経過することによって確定します。

再確認!上の図でいうとこの根抵当権者A

根抵当権者は、債権者Aが債権を保全するために、根抵当権設定契約に基づき、債務者Bもしくは物上保証人(ここには登場しない)の所有する不動産などの財産に対して、根抵当権を設定した時の債権者Aのことをいいます。

根抵当権を実行できる人のこと!家を売ってお金に変える事ができる人。貸してる側ね
再確認!上の図でいうとこの根抵当権設定者B

根抵当権設定者は、債権者Aが債権を保全するために、根抵当権設定契約に基づき、債務者Bもしくは物上保証人(ここには登場しない)の所有する不動産などの財産に対して、根抵当権を設定した時の債務者Bもしくは物上保証人のことをいいます。

根抵当権を設定されてしまった人ってことか。借りてる側ね

根抵当権といろいろな譲渡 「譲渡」はヒッカケ問題にでるかも?私の時は出なかった

<根抵当権の順位の譲渡、放棄は禁止>

元本確定前の根抵当権は順位の譲渡、放棄はできない。抵当権は順位の譲渡、放棄はできる。ただし、元本が確定したら根抵当権もできる。

<根抵当権付きの債権の譲渡の種類は三つ>

「全部譲渡」

根抵当権設定者Bの承諾を得て根抵当権者を入れ替える。*A金融機関からC金融機関へ

「一部譲渡」

一部債権を譲渡する。譲渡されても根抵当権はついていきません。

「分割譲渡」

根抵当権を[300万円]と[200万円]に分割して、その一方を譲渡する*A金融機関が6割300万のとC金融機関4割の200万で分割。



<根抵当権の譲渡した時は被担保債権は金額不明の状態>

根抵当権は被担保債権の確定した額は元本確定日まで不明であるから譲渡の際、確定した被担保債権を根抵当権とともに譲渡取得するわけではない。

おそらく全部譲渡、分割譲渡した時の話でしょう。まだ借りて返してを繰り返しているから被担保債権確定額はわかりませんね

<譲渡後の根抵当権の施行は元本確定後>

元本確定前の債権を取得した者(譲受人)はその債権について根抵当権を行使することはできない。

これもおそらく全部譲渡、分割譲渡の時の話でしょう。「根抵当権の行使」不動産を売ってお金に変えること

譲渡の時、元本確定前の根抵当権は随伴性がありません>

売掛金債権が譲渡されても根抵当権はついていきません。元本確定前に、継続的売買契約に係る売掛代金債権を譲渡した場合、譲受人は、その債権について不動産に対する根抵当権を行使することはできない。

これは一部譲渡!<ここからは妄想>一部ってことは借りて返してで、すぐ返しちゃうんじゃないかな?だから根抵当権が元本確定する前に返済が終わってんじゃないかな?もし、元本確定日までに返済が終わってなかったら、その時、上の図で言うとこのAが根抵当権を行使して、Cに保証?するんじゃないかな?

<譲渡された人は根抵当権の元本の確定前に優先弁済を主張できない>

根抵当権の被担保債権に属する個別の債権が、元本の確定前に、根抵当権者から第三者に譲渡された場合、その第三者は、当該根抵当権に基づく優先弁済を主張できない。

これもおそらく一部譲渡でしょ?弁済には順番があるんだね。主張も許さないいんですね

抵当権との違い

<根抵当権は付従性がありません>

確定前の根抵当権には付従性がありません。売掛金債権がなくても根抵当権は成立する
売掛金債権が弁済などで消滅しても根抵当権は消滅しない。

返してもそのまま根抵当権をつけておく(確定させない)債務者もいるみたいです。たしかにまたお金借りたくなるかもしれないし、これは借主にとって有り難いことですね。
抵当権根抵当権
付従性ある元本確定前はない
随伴性ある元本確定前はない
被担保債権の範囲一つの債権(例えば/住宅ローンだけ)包括根抵当権の禁止。最初にきめた債権だけ、どんな債権でも言い訳ではない。
担保すべき債権の範囲利息・遅延損害金の最後の二年のみ優先弁済を受けることができる。他がいなければ全額根抵当権は極度額を限度として、利息・遅延利息なども無制限に担保される。

補足

<根抵当権 元本確定 極度額を上回る時>

被担保債権確定時、極度額を上回る時は、債権者は極度額の限度で優先弁済を受けれるに過ぎない。

後の順番の抵当権者がいた時の話でしょうね

<普通抵当権 根抵当権 未来の債権のための担保>

普通抵当権でも、根抵当権でも、現在は発生しておらず、将来発生する可能性がある債権を被担保債権とすることができる。
*普通抵当権 子供の大学に合格したらの学費のための抵当権!しない時は抵当権は抹消

将来の抵当権、根抵当権か、確かに根抵当権は債務がなくても外さない人がいるって、ある意味未来に借りるかもしれないから外さないから、同じ事かな。

<根抵当権 債権の範囲の変更 債務者の変更>

元本確定前に根抵当権の担保すべき債権の範囲の変更、債務者の変更ができる。この変更は後順位抵当権者その他の第三者の承諾を得ることは要求されていません。

極度額の変更ではない!「債務の範囲の変更」最初に決めた範囲、上の設定なら雑貨屋運営費に関係がある債務を最初に設定して、それに車購入費の債務も追加で変更できるってことでしょ。債務者の変更もできるんだ、相続かな?

<根抵当権 元本確定前に別の定めができる>

根抵当権の共有者はそれぞれの債権額の割合に応じて弁済を受けるのが原則です。ただし元本の確定前にこれに変わる割合を定め又、ある者が先立って弁済をうけるべきことを定めたときは、その定めに従うことになります。*「「分割譲渡」 根抵当権を[300万円]と[200万円]に分割して、その一方を譲渡する*A金融機関とB金融機関で分割」

お互いが納得したらいいんじゃない

<根抵当権 行使 元本 不履行の損害の賠償>

根抵当権者は、限度額を限度として損害の賠償を行使できる。確定した元本並びに利息、その他の定期金及び債務の不履行によって生じた損害の賠償の全部についてできる

へーそうなんだ




以上、本番の試験にはでなかったけど、試験勉強中によく間違えた根抵当権を美容師の長山が解説してみた。でした。







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プロフィール
夫婦(長山/中村)で2001年にオープンした美容室ニューエイジトラベラーズのブログです。2010年に原宿から代々木に移転してきました。
二人とも
宅建士資格合格者(H28中村,H29長山)美容師です。
 

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